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　　物业支出方面，人力成本是最主要的开支。售后房维修费支出包括绿化养护、设备电费以及小修费用，武康路106弄的绿化面积为3591平方米，以每平方米每年养护单价2.6元测算，全年绿化维护成本约9337元。除此之外，小区内的居民楼道灯、门卫用电、监控、电子屏、路灯、电子灭蚊器等设备的电费以及小修费用，总计8200多元。衡复物业在测算过程中，尝试过“去市场化保安保洁”版本的物业费模型，得出的物业服务成本价为1.15元，与武康路106弄最新上调后1.1元的物业费价格非常接近。“但居民普遍反馈，这么多年来习惯了小区有专职保安照看，这个人力成本不能省。”韩烨说。

　　一方面，风貌区内房龄老化带来了维修需求的增长。另一方面，商业繁荣使得商居融合的挑战日益显著。因此，居民对物业服务的要求不断提升，亟待物业费调价的也不只有老旧小区。以建于1999年的商品房亦园大厦为例，截至2024年，小区物业费维持在每月每平方米11.46元长达12年。2023年小区预算显示，即便全额注入公共收益，仍存在资金缺口。若不调价，物业或将通过优化保安、保洁岗位等方式控制成本，但由此可能引发物业服务品质的不稳定，因而物业费调价迫在眉睫。

　　在一体化管理的基础上，湖南路街道采取“一小区一方案”，引导物业公司主动为小区居民解决“老大难”问题，用实际行动获得居民的信任。2023年末的一个冬日，武康路106弄小区会议室里高朋满座。湖南路街道党工委和华康居民区党总支搭建了沟通平台，邀请小区周边商户、一墙之隔的隐居酒店负责人等来到居委会，与居民代表、业委会成员面对面交流。居民细数商户经营对日常生活的影响，商户则现场承诺。恰好周边武康路沿线商户的业主衡复投资与衡复物业均隶属于徐房集团，区属国企在此轮沟通中成为关键的协调者。

　　不过，真到了要白纸黑字落实物业费调价时，居民内心还有一道坎——调价得有理有据。这就有了上文中，衡复物业为武康路106弄专门制作的物业费情况报告。报告中清楚列举了物业管理成本、人力成本，明晰了调价后小区物业、保安和保洁等应履行的责任义务。以“清洁服务标准及作业频次”为例，除了惯常的路面清扫、墙角除杂、清掏地沟等，还细化到对风貌区内容易出现的地面苔藓“要用专业草酸清洗剂消杀”，积极回应了居民对服务品质的期盼。

　　在“先试”期间，物业公司围绕小区最突出的矛盾“停车”问题制定方案。“亲子停车优惠”模式很快出炉：前来小区探望老人的车辆，登记后可在弄堂内免费停车4小时，可满足家属探望老人、一同用餐的时间需求。超过4小时后，停车费为每小时10元。“原则是亲友车辆不停过夜，且车位紧张时，优先让小区业主的包月车停靠。”韩烨说，这一方案让小区居民感到，物业费调价后人性化服务只增不减，且物业公司并非完全围着经营业绩转。这为物业费从0.18元“托底价”涨到0.8元“标准价”奠定了基础。